a academia virou âncora de empreendimento

Academia como âncora de empreendimento é a decisão de instalar a operação de fitness dentro de um complexo comercial já construído, em vez de tratá-la como destino isolado. Não é leitura de tendência. Está declarada em percentual, no resultado de uma companhia aberta: a Smart Fit informa que 69% das aberturas de 2025 ficaram em shoppings, centros comerciais, hipermercados e supermercados, e que 68% da rede estava nesses formatos ao final do quarto trimestre de 2025.

A frase de que a academia virou a nova âncora do varejo é comum na leitura de mercado e não tem número publicado atrás dela. O que existe agora é outra coisa: uma empresa listada publicou, em documento de relações com investidores, onde escolheu colocar as próprias unidades.

Isso não prova que a academia melhora o resultado do empreendimento que a recebe. Prova onde ela decidiu se instalar. As duas afirmações parecem próximas e são de naturezas diferentes: a primeira é um efeito, a segunda é uma decisão. Este texto separa as duas do começo ao fim.

O que este artigo mede, e o que ele deixa para o próximo

Este artigo trata de onde a Smart Fit, maior rede de academias do país em número de unidades, instala suas academias, e do que isso sugere sobre a função do fitness dentro de um complexo comercial. A economia da companhia, receita, resultado, tamanho de base e divisão entre unidades próprias e franquias, fica para o texto seguinte da série.

A separação existe porque os dois recortes usam evidências diferentes. Este texto não mede o mercado brasileiro de academias e não usa uma companhia como sinônimo do setor. Usa uma companhia como o único emissor brasileiro que publica, com responsabilidade legal sobre o que escreve, a composição imobiliária da própria rede.

O que a companhia declarou sobre o próprio perfil imobiliário

A Smart Fit escreve, no resultado de 2025 divulgado em 12 de março de 2026, que as novas unidades localizadas em shoppings, centros comerciais, hipermercados e supermercados representaram 69% das aberturas em 2025, e que, ao final do quarto trimestre de 2025, 68% da rede estava estabelecida nesses formatos de complexos comerciais.

As categorias importam e precisam ser reproduzidas como estão. São quatro: shoppings, centros comerciais, hipermercados e supermercados. O documento não usa a expressão strip mall. Traduzir a lista para um termo estrangeiro que a companhia não usou é acrescentar informação que ninguém apurou.

A companhia dá o motivo na mesma frase em que publica os dois percentuais. Escreve que o movimento consolida sua presença em clusters de alta conveniência, alavancada por parcerias de longo prazo no setor de real estate que asseguram acesso preferencial a ativos exclusivos e de alto valor comercial. A razão publicada é de oferta de imóvel, acesso a ponto por contrato, e não de leitura de fluxo. Ela precisa aparecer antes de qualquer interpretação de mercado, porque concorre com elas.

Há uma segunda limitação. A companhia não rotula o recorte geográfico dessas frases. Não diz se os 69% e os 68% se referem ao Brasil ou ao consolidado de 16 países. O número entra aqui sem qualificador de território porque foi assim que ele foi publicado, e essa ausência precisa aparecer junto com a cifra.

O tamanho do parque dá a escala da decisão. A companhia encerrou 31 de dezembro de 2025 com 2.084 academias em 16 países, tendo adicionado 341 academias no ano. O Brasil respondia por 984 unidades. Uma escolha de perfil imobiliário aplicada sobre 341 adições líquidas em um único exercício não é ajuste de portfólio. É política de expansão.

Por que a expansão acontece dentro do estoque que já existe

O parque de shopping centers brasileiro cresce devagar em número. O painel da Abrasce registra 658 empreendimentos, 18,3 milhões de metros quadrados de área bruta locável e 124.791 lojas. As inaugurações anuais ficaram entre cinco e onze empreendimentos em sete anos. Quem quer expandir rápido expande dentro do que já foi construído.

A série da associação mostra estoque estável, com área nova que raramente passa de duzentos mil metros quadrados por ano.

Em 2025 o Brasil ganhou 10 shopping centers, segundo a Abrasce. No mesmo ano a Smart Fit declara ter adicionado 161 academias no Brasil, 47% das 341 adicionadas nos 16 países em que opera. As duas contagens têm universos diferentes, uma conta empreendimentos e a outra conta lojas, e não estão sendo somadas nem divididas aqui. Servem para uma leitura de ordem de grandeza: a operação de fitness se multiplica numa velocidade que a construção de complexo comercial não acompanha, o que só é possível se ela estiver entrando em prédio que já existe.

O painel dá também a escala de circulação desse estoque: 471 milhões de visitantes por mês, no rótulo do painel, que não define o indicador, e 1.082.750 empregos. O faturamento do setor foi de R$ 200,9 bilhões, divulgado pela associação em 4 de fevereiro de 2026 como resultado de 2025, alta de 1,2%. Um lojista que entra ali não precisa construir audiência. Precisa capturar a que já passa.

Os números de estoque, lojas e visitação vêm do painel público Números do Setor da Abrasce, consultado em 18 de agosto de 2026, e o painel não declara data-base para cada indicador nem publica nota metodológica. O faturamento de 2025 tem data de divulgação declarada, 4 de fevereiro de 2026. A classificação por porte e tipo foi aprovada pelo Conselho Deliberativo da associação em dezembro de 2000. O detalhamento está no Censo Brasileiro de Shopping Centers, vendido pela associação em PDF por R$ 150,00, e o painel gratuito não traz mix de lojistas por segmento nem categoria de academia.

O que o dado diz sobre território, e o que ele não diz

A mesma companhia declara que as praças com menos de 1 milhão de habitantes passaram a representar 51% da rede total, um incremento de três pontos percentuais em relação a 2024. O termo usado é praças, não cidades, e vale a mesma limitação das outras frases: o documento não rotula o recorte geográfico.

Com a ressalva colada, o número diz onde o consumo de fitness está instalado. Mais da metade de uma rede de mais de dois mil pontos opera fora dos maiores mercados urbanos, e a participação subiu três pontos de 2024 para 2025.

Isso conversa com o que a amano já publicou sobre a geografia do consumo brasileiro. Em cidades médias e o novo mapa da riqueza, o dado da Receita Federal mostra que quase metade do patrimônio declarado do país está fora das capitais, e em o consumidor fora do eixo a leitura é a de que existe comprador de alto padrão fora das capitais e que ninguém o atende onde ele mora. A distribuição de uma rede de academias é mais um sinal na mesma direção, agora vindo de operação e não de declaração fiscal.

O dado não informa quantas dessas unidades em praças menores estão dentro de complexos comerciais e quantas estão em rua. As duas frases da companhia, a do perfil imobiliário e a do porte da praça, são publicadas separadas e não se cruzam no documento. Cruzá-las seria fabricar um recorte que ninguém apurou.

Se a academia puxa fluxo, quem deveria estar medindo

A hipótese é conhecida: uma academia traz o mesmo cliente várias vezes por semana, em horário complementar ao do varejo, e essa recorrência beneficia as lojas em volta. É plausível, é o que a decisão de localização sugere, e o que existe em fonte pública brasileira é a declaração de um gestor sobre um ativo, não medição.

Os fundos imobiliários de shopping center publicam relatório gerencial todo mês e registram as academias. O relatório de março de 2026 do Hedge Brasil Shopping lista a Smart Fit entre as principais operações do Shopping Penha, do São Bernardo Plaza, do Praça da Moça, do Floripa Shopping e do Via Parque, e a Bodytech no Goiabeiras e no Parque D. Pedro, entre outras. O relatório de maio de 2026 do General Shopping Ativo e Renda lista a Smart Fit no Shopping Bonsucesso e a Bodytech no Parque Shopping Maia.

O que nenhum dos dois publica é uma série que isole o efeito. O que existe é atribuição qualitativa do gestor. Na ficha do Shopping Praça da Moça, o Hedge Brasil Shopping registra que a Smart Fit foi inaugurada em 1.240 m² de antiga área de estacionamento e que se espera que a entrada colabore para a reversão do quadro de queda do fluxo de veículos apresentado desde a saída da última operação de academia do shopping. É a melhor evidência pública brasileira ligando academia e fluxo de empreendimento, e é preciso dizer o que ela é: um ativo, declaração de gestor de fundo e não estudo, sem série anexada, medindo veículo e não pessoa.

O indicador agregado que os dois fundos publicam não a resolve. O Hedge Brasil Shopping reportou, no histórico consolidado do fundo, vacância de 4,6% em fevereiro de 2026 contra 5,0% em fevereiro de 2025; na comparação com a carteira atual aplicada ao ano anterior, o mesmo relatório registra 4,9% para fevereiro de 2025. O General Shopping Ativo e Renda reportou 7,0% em abril de 2026, contra 6,8% em abril de 2025. Nenhum desses números pode ser atribuído a um lojista específico.

Há um detalhe de instrumentação que explica parte do silêncio. Os dois relatórios consultados acompanham fluxo de veículos, não fluxo de pessoas. Quem chega a pé, de bicicleta, de aplicativo ou de transporte público não aparece na contagem. O indicador que os relatórios publicam é o de veículos, e é com ele que o gestor do Praça da Moça descreve o efeito da academia. A lacuna real não é a ausência de qualquer registro. É que ninguém mede isso de forma sistemática.

Do lado da operadora de academia, a única informação de frequência divulgada no resultado de 2025 diz respeito ao canal de agregador: a companhia informa que os acessos de clientes TotalPass representaram 15% da frequência nas academias próprias no Brasil. Não há divulgação de visitas por cliente, horários de pico nem curva de ocupação por período do dia. Sem isso, a complementaridade de horário entre academia e varejo segue sem verificação pública.

Onde a tese encosta no limite do dado

Três limites precisam ficar visíveis. O recorte geográfico dos percentuais não é declarado. Uma companhia não é o setor. E a única evidência pública de efeito sobre o empreendimento é a declaração de um gestor sobre um ativo. A tese que sobrevive a esses três limites é mais estreita do que a manchete, e é a única defensável.

Há ainda uma contradição de escala que vale registrar. Segundo o Global Wellness Institute, no Monitor 2025, a atividade física é o terceiro maior dos onze setores que o instituto mede, com US$ 1.143,9 bilhões em 2024, crescendo 5,8% em um ano e 4,6% ao ano entre 2019 e 2024. No mesmo levantamento, o Brasil aparece como 14º mercado do mundo, com US$ 14,0 bilhões em 2024, com alta de 8,0% no ano e apenas 0,7% ao ano no quinquênio, taxa que o próprio instituto atribui em parte à depreciação cambial, citando o Brasil nominalmente.

Uma medição em dólar diz que a atividade física brasileira quase não cresceu em cinco anos, enquanto a maior rede do país abriu 161 unidades no Brasil no mesmo ano. As duas são verdadeiras e medem objetos diferentes: uma estimativa setorial convertida em moeda estrangeira e a contagem de pontos de uma empresa. Quem usar uma para contestar a outra está comparando régua com balança.

Sobre o efeito no imóvel, o dado brasileiro é indireto. A pesquisa Abrainc com o instituto Brain, 1.050 entrevistas realizadas em abril e maio de 2024, aponta localização privilegiada em 65% e segurança condominial em 64% entre os fatores que levam o comprador de imóvel residencial a considerar valor acima da média. A mesma pesquisa registra áreas de lazer em 22%, bem abaixo das duas primeiras. O universo é comprador residencial, não lojista nem proprietário de complexo comercial, e a pesquisa não mede academia.

O que muda para quem desenha um empreendimento

Muda a pergunta que o dado permite fazer na hora de montar o mix. Deixa de ser quanto este lojista paga por metro quadrado e passa a ser quantas vezes por semana ele traz a mesma pessoa até a porta. São dois critérios de valor, e o segundo não tem, no Brasil, instrumento público que o meça.

É o mesmo deslocamento que a amano descreveu em o showroom como mídia: um espaço comercial passa a ser avaliado por audiência e recorrência, e não só por venda registrada no caixa. No showroom quem faz o deslocamento é a marca dona do espaço. Aqui é o inquilino, e o proprietário do imóvel ainda não montou a medição para acompanhar.

Enquanto a medição sistemática não existe, quem decide trabalha com um sinal declarado e uma expectativa de gestor. Uma companhia aberta assumiu, sob responsabilidade legal, que sete em cada dez unidades novas de um ano foram para dentro de complexo comercial, e deu como razão o acesso preferencial a imóvel por parceria. Um gestor de fundo escreveu que a saída de uma academia derrubou o fluxo de veículos de um shopping seu. É convicção alocada e leitura de operador, não retorno auditado.

A afirmação central deste texto cabe em uma frase: a academia mudou de posição na planta do empreendimento comercial, isso está medido em percentual e assinado por quem decidiu, e o que ela faz com o fluxo do lugar continua sendo uma pergunta em aberto, cuja resposta ninguém no Brasil mediu de forma sistemática.

sobre o autor

Marcus Yabe

sócio-fundador · estratégia e criatividade

Trabalha no encontro entre estratégia, comunicação, negócios, conteúdo e relações. Foi CEO do LIDE Paraná, diretor executivo da Paraná Business e publisher da TOPVIEW.

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